Firma zakupljuje prostor od fizičkog lica: kako se obračunava porez na zakupninu i predaje PP OPO
Kada d.o.o. ili preduzetnik zakupljuje kancelariju, magacin ili stan od fizičkog lica, porez na zakupninu ne plaća vlasnik nego firma — kao porez po odbitku. Stopa je 20%, a osnovica je zakupnina umanjena za 25% normiranih troškova, pa je stvarno opterećenje 15% bruto iznosa. Firma pre svake isplate podnosi PP OPO i plaća porez istog dana kada isplaćuje zakupninu.
Najveći broj problema ne nastaje oko stope, nego oko toga šta piše u ugovoru: da li je dogovoreni iznos neto ili bruto. Od toga zavisi da li firma plaća 60.000 ili 70.588 dinara mesečno.
Ko je obveznik, a ko plaća porez?
Obveznik poreza na prihode od nepokretnosti je fizičko lice koje izdaje nepokretnost u zakup (član 65b Zakona o porezu na dohodak građana). Ali kada je isplatilac zakupnine pravno lice, preduzetnik, preduzetnik paušalac ili preduzetnik poljoprivrednik, porez se utvrđuje i plaća po odbitku (član 99. stav 1. tačka 4). Isplatilac ga obračunava, obustavlja i uplaćuje u momentu isplate (član 101).
Za vlasnika to znači da ne podnosi prijavu za tu zakupninu. Za firmu znači da je ona odgovorna ako porez nije plaćen.
Pravilo se odnosi na zemljište, zgrade, stanove, poslovne prostorije, garaže i njihove delove (član 65a). Isto važi i za podzakup.
Kada pravilo ne važi: ako je zakupodavac preduzetnik koji vodi poslovne knjige i izdaje prostor u okviru registrovane delatnosti, zakupnina je njegov prihod od samostalne delatnosti. On izdaje fakturu, a firma ne obračunava porez po odbitku. Paušalac je izuzetak od tog izuzetka: prihod od izdavanja nepokretnosti i kod njega se oporezuje kao prihod od nepokretnosti (član 65a stav 3 i član 65b stav 2).
Kako se računa porez na zakupninu?
| Element | Pravilo | Izvor |
|---|---|---|
| Bruto prihod | ugovorena zakupnina plus vrednost obaveza koje je zakupac preuzeo, osim troškova koji zavise od potrošnje (struja, telefon i sl.) | čl. 65a |
| Normirani troškovi | 25% bruto prihoda | čl. 65v |
| Oporezivi prihod | 75% bruto prihoda | čl. 65v |
| Stopa | 20% | čl. 65g |
| Efektivno | 15% bruto zakupnine | računski |
| Doprinosi | ne obračunavaju se | — |
Obratite pažnju na prvi red. Ako firma za vlasnika plaća, recimo, porez na imovinu ili investiciono održavanje koje je po ugovoru njegova obaveza, to ulazi u bruto zakupninu i oporezuje se. Računi za struju, vodu i internet koje zakupac plaća prema potrošnji ne ulaze.
Vlasnik može da zatraži da mu se umesto 25% normiranih troškova priznaju stvarni troškovi, ako ih dokaže (član 65v stav 3). U praksi se to retko koristi, ali je važno znati da postoji.
Primer: neto 60.000 dinara mesečno
Vlasnica poslovnog prostora u Kragujevcu i firma dogovore da ona „na ruke” dobija 60.000 RSD mesečno. Firma mora da preračuna bruto:
| Stavka | Obračun | Iznos |
|---|---|---|
| Neto zakupnina | ugovoreno | 60.000,00 RSD |
| Bruto zakupnina | 60.000 / (1 − 0,75 × 0,20) = 60.000 / 0,85 | 70.588,24 RSD |
| Normirani troškovi 25% | 70.588,24 × 0,25 | 17.647,06 RSD |
| Oporezivi prihod | 70.588,24 − 17.647,06 | 52.941,18 RSD |
| Porez 20% | 52.941,18 × 0,20 | 10.588,24 RSD |
| Ukupan trošak firme | neto + porez | 70.588,24 RSD |
Godišnje to je 847.058,88 RSD troška za firmu, od čega 127.058,88 RSD poreza.
Da je u ugovoru pisalo „zakupnina iznosi 60.000 RSD bruto”, vlasnica bi primila 51.000 RSD, a porez bi bio 9.000 RSD. Vlasnica bi mesečno dobila 9.000 dinara manje, a firma bi platila 10.588 dinara manje — samo zbog jedne reči u ugovoru. Zato u ugovor upišite izričito da li je iznos neto ili bruto — naš obrazac ugovora o zakupu ima polje za to.
PP OPO korak po korak
Pojedinačna poreska prijava za porez po odbitku (PP OPO) podnosi se pre svake isplate, isključivo elektronski (član 41. Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji).
- Pre isplate podnesite PP OPO preko portala ePorezi, sa podacima o zakupodavcu (JMBG) i obračunu.
- Sačekajte potvrdu. Prijava se smatra podnetom tek kada Poreska uprava potvrdi formalnu ispravnost i dodeli broj odobrenja za plaćanje.
- Istog dana isplatite neto zakupninu vlasniku i uplatite porez sa brojem odobrenja kao pozivom na broj.
- Ponavljajte svakog meseca. Ako plaćate unapred za tri meseca, prijava i porez idu uz tu jednu isplatu.
Prijava se ne predaje godišnje ni kvartalno — vezana je za svaku isplatu. Firma koja je zakupninu plaćala šest meseci bez prijava ima šest zakasnelih prijava, uz zateznu kamatu na porez.
Da li je zakupnina rashod firme?
Jeste, ako je prostor u funkciji poslovanja. Bruto zakupnina (neto plus porez po odbitku) knjiži se kao trošak i umanjuje osnovicu za porez na dobit. PDV-a nema, jer fizičko lice koje nije obveznik PDV-a ne obračunava PDV, pa ni odbitka prethodnog poreza.
Drugačija je situacija kada firma zakupi stan u kome živi zaposleni ili direktor. Zakupnina je i dalje prihod vlasnika stana i na nju se plaća porez po odbitku. Ali plaćanje stanovanja zaposlenom je pogodnost, a Zakon o porezu na dohodak građana primanja „ostvarena činjenjem ili pružanjem pogodnosti” smatra zaradom (član 14). Pored poreza na zakupninu, tada treba obračunati i porez i doprinose na zaradu. Ako razmišljate o kupovini umesto zakupa, pogledajte tekst o kupovini nekretnine preko firme.
Šta ako je vlasnik stranac ili živi u inostranstvu?
Porez po odbitku se plaća i tada, jer je prihod ostvaren od nepokretnosti u Srbiji. Ako je vlasnik rezident države sa kojom Srbija ima ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja, ugovor po pravilu ostavlja pravo oporezivanja državi u kojoj je nepokretnost. Pre prve isplate proverite konkretan ugovor i potrebnu dokumentaciju.
Česte greške
- Isplata bez PP OPO „jer je vlasnik rekao da će sam da plati”. Kada je isplatilac firma, obaveza je njena. Dogovor sa vlasnikom ne menja zakon.
- Neto iznos u ugovoru, bruto obračun u knjigama. Vlasnik dobije manje nego što je dogovoreno, i spor je neizbežan.
- Režije u osnovici. Troškovi koji zavise od potrošnje ne ulaze u osnovicu. Ako ih vlasnik fakturiše paušalno, a ne po potrošnji, pogledajte ugovor još jednom sa knjigovođom.
- Zakup od preduzetnika tretiran kao zakup od fizičkog lica. Preduzetnik na knjigama izdaje fakturu, i porez po odbitku se ne obračunava.
Često postavljana pitanja
Koliko je porez na zakup od fizičkog lica u 2026? Stopa je 20% na oporezivi prihod, a oporezivi prihod je 75% bruto zakupnine. Efektivno, porez je 15% bruto iznosa, odnosno oko 17,65% neto iznosa.
Da li vlasnik prostora mora nešto da prijavljuje? Za zakupninu koju mu isplaćuje firma — ne, porez je plaćen po odbitku. Vlasnik prijavljuje sam samo kada mu zakupninu plaća fizičko lice.
Da li se plaćaju doprinosi na zakupninu? Ne. Na prihode od nepokretnosti plaća se samo porez.
Može li paušalac da zakupi prostor od fizičkog lica? Može, i tada je on isplatilac koji plaća porez po odbitku. Paušalac je izričito naveden u članu 99. među isplatiocima.
Kako vam mi pomažemo
Za klijente pripremamo PP OPO pre svake isplate, vodimo evidenciju zakupnina i proveravamo ugovore pre potpisivanja, da iznos bude jasno definisan. To je deo našeg redovnog knjigovodstva. Ako tek tražite adresu za sedište bez zakupa celog prostora, pogledajte i virtuelnu kancelariju, ili nam se javite.
Napomena: tekst je informativnog karaktera i prati Zakon o porezu na dohodak građana i Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji u verziji važećoj na dan ažuriranja. Za zakup od nerezidenta i za stanove za zaposlene proverite konkretan slučaj sa knjigovođom.