Kupovina nekretnine preko firme: PDV, porez i amortizacija (2026)
„Da kupim stan ili poslovni prostor na firmu ili privatno?” — pitanje koje sve češće postavljaju vlasnici d.o.o.-a, naročito oni koji već plaćaju zakup ili planiraju ulaganje u nekretnine. Odgovor nije univerzalan: zavisi od toga da li ste u sistemu PDV-a, kako ćete nekretninu koristiti i šta planirate sa njom na duži rok. Ovo je pandan tekstu o kupovini automobila preko firme — logika je slična, ali kod nekretnina su iznosi (i greške) mnogo veći.
U nastavku objašnjavamo četiri ključna ugla: porez pri kupovini (PDV ili porez na prenos), porez na imovinu, trošak i amortizaciju, i šta se dešava pri prodaji.
Porez pri kupovini: PDV ili porez na prenos apsolutnih prava
Pri kupovini nekretnine plaća se jedan od dva poreza, zavisno od toga da li je nekretnina „nova” ili „stara”:
| Situacija | Porez |
|---|---|
| Prvi prenos novoizgrađenog objekta (od obveznika PDV-a) | PDV (10% za stanove, 20% za poslovni prostor — okvirno) |
| Prenos „starije” nekretnine (drugi i naredni prenos) | Porez na prenos apsolutnih prava |
Ključna prednost firme: ako ste u sistemu PDV-a i kupujete nekretninu koja će služiti oporezivoj delatnosti (npr. poslovni prostor koji koristite za posao), pod uslovima iz zakona možete imati pravo na odbitak prethodnog PDV-a. Kod stana koji se koristi privatno ili za stanovanje, tog prava po pravilu nema. Pravila o odbitku su precizna i podležu ispravkama tokom godina korišćenja — zato je svaki konkretan slučaj za proveru sa knjigovođom.
Porez na imovinu i tekući troškovi
Nekretnina u vlasništvu firme podleže godišnjem porezu na imovinu, koji utvrđuje lokalna samouprava prema vrednosti i lokaciji. Tu su i troškovi održavanja, osiguranja i komunalija. Sve to su, po pravilu, poslovni rashodi koji umanjuju osnovicu poreza na dobit — ako je nekretnina u funkciji delatnosti.
Amortizacija i trošak
Najveća poreska prednost kupovine nekretnine preko firme je amortizacija. Vrednost objekta (ne i zemljišta) otpisuje se kroz amortizaciju tokom korisnog veka, a taj trošak umanjuje osnovicu poreza na dobit (15%). Drugim rečima, deo vrednosti nekretnine vam tokom godina „radi” kao priznati rashod.
Bitno: zemljište se ne amortizuje, a poreska amortizacija se obračunava po propisanim grupama i stopama, koje se mogu razlikovati od računovodstvene. Knjigovođa će razdvojiti vrednost objekta i zemljišta i pravilno postaviti amortizaciju.
Šta se dešava pri prodaji
Ako firma kasnije proda nekretninu skuplje nego što ju je nabavila (uz uračunatu amortizaciju), nastaje kapitalna dobit koja ulazi u osnovicu poreza na dobit i oporezuje se po stopi od 15%. Za razliku od fizičkih lica, firma nema oslobođenje po osnovu desetogodišnjeg držanja niti oslobođenje za „rešavanje stambenog pitanja” — detaljnije u tekstu o porezu na kapitalnu dobit. To je važan faktor ako planirate da nekretninu jednog dana prebacite u privatno vlasništvo ili prodate.
Kada (ne)ima smisla
Ima smisla ako:
- kupujete poslovni prostor koji zaista koristite za delatnost,
- ste u sistemu PDV-a i imate pravo na odbitak prethodnog PDV-a,
- želite da iskoristite amortizaciju kao priznati rashod,
- nekretnina je deo dugoročne poslovne strategije (izdavanje, proširenje).
Ne mora imati smisla ako:
- kupujete stan za lično stanovanje (PDV se ne odbija, a kasniji prenos u privatno vlasništvo nosi dodatne poreze),
- planirate brzu preprodaju (kapitalna dobit + nema oslobođenja koje imaju građani),
- firma nema realnu poslovnu potrebu za tom nekretninom.
Često postavljana pitanja
Da li firma može da odbije PDV pri kupovini stana? Samo ako je reč o prvom prenosu od obveznika PDV-a i ako nekretnina služi oporezivoj delatnosti. Za stan za stanovanje po pravilu nema odbitka.
Plaća li firma porez na imovinu? Da, godišnje, prema rešenju lokalne samouprave. Taj porez je poslovni rashod ako je nekretnina u funkciji delatnosti.
Mogu li da amortizujem nekretninu? Objekat da (po propisanim grupama i stopama), zemljište ne. Amortizacija umanjuje osnovicu poreza na dobit.
Šta sa porezom ako firma proda nekretninu? Kapitalna dobit ulazi u osnovicu poreza na dobit (15%). Firma nema oslobođenja koja imaju fizička lica.
Kako vam mi pomažemo
U okviru knjigovodstva procenjujemo da li kupovina nekretnine preko firme ima poreskog smisla u vašem slučaju, postavljamo amortizaciju i vodimo evidenciju PDV-a i poreza na imovinu. Ako tek osnivate firmu, krenite od osnivanja d.o.o.. Kontaktirajte nas za analizu konkretne transakcije.
Tekst je informativnog karaktera i ne zamenjuje poresku ni pravnu konsultaciju. Stope PDV-a, porez na prenos i imovinu i pravila o odbitku proverite kod Poreske uprave i u važećim propisima.